樓市之變

　　文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：為了鼓勵(lì)市民購買普通住房，近期國家有關(guān)部門出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠措施，與此同時(shí)，一些城市也根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r推出了一些配套的措施，這對房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了不小的影響。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，對于購房者來說，在當(dāng)前的情況下購房，應(yīng)該牢牢把握住首次置業(yè)和普通住房兩個(gè)核心，并以此為基礎(chǔ)以變應(yīng)變地制定購房策略，充分享受政策所帶來的實(shí)惠。

　　房地產(chǎn)市場的政策大變樣了！11月1日無疑成了市場關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，因?yàn)榫驮谶@前后，許多城市的房產(chǎn)新政正式出臺(tái)。

　　李輝一直有著購房的打算，所以這幾天來他一直挺興奮的，時(shí)時(shí)刻刻都在關(guān)注著政策面點(diǎn)點(diǎn)滴滴的變化，因?yàn)樗�知道，樓市�?shí)在就是一個(gè)政策市。隨著10月22日國家權(quán)威部門一系列政策組合拳的出臺(tái)，這幾天來，上海、南京、福州、武漢和南昌等地都相繼出臺(tái)了一系列激活樓市的政策，對此李輝用一句話進(jìn)行了概括：“像我這樣的首次置業(yè)者，在這次房產(chǎn)新政中的受益是最大的。”

　　首次置業(yè)備受鼓勵(lì)

　　李輝的話是沒有錯(cuò)的，這次新推出的房產(chǎn)政策力度不小，其關(guān)鍵點(diǎn)就在于激活自住需求，而首次置業(yè)無疑是其中最大的受惠對象。根據(jù)央行政策，首套房購買者可以享受到兩大好處：一是只要是普通住宅的購買者，首付比例都可降為20%；二是按揭利率可最低下浮為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。另外，首次購買90平米以下普通住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%。而除了“國家版”的政策之外，各個(gè)城市更是出臺(tái)了鼓勵(lì)首次置業(yè)的“地方版”政策，讓購房者切切實(shí)實(shí)嘗到了甜頭。對此，日前摩根大通發(fā)布的研究報(bào)告稱，中國出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場的政策不僅必要，而且是促進(jìn)內(nèi)需增長最關(guān)鍵的措施之一，而這些措施旨在鼓勵(lì)首次置業(yè)者，他們成了這次政策最主要的著力點(diǎn)。

　　購房者對這一政策面的變化是心知肚明的，近一陣在上海等城市的房地產(chǎn)交易中心，前去辦理“首次購房證明”的購房者出現(xiàn)了久違的排隊(duì)現(xiàn)象，進(jìn)一步顯示了其在當(dāng)前市場上所引發(fā)的關(guān)注度。其實(shí)縱觀這許多年來房地產(chǎn)市場政策面的變化，首次置業(yè)始終是受鼓勵(lì)的對象，這也為我們把握政策的脈絡(luò)搭建了一個(gè)清晰的角度。

　　普通住房大行其道

　　“在所有這些房產(chǎn)新政中，我最關(guān)注的還是普通房標(biāo)準(zhǔn)的變化�！崩钶x用這句話對當(dāng)前的政策做了這樣一個(gè)評論。近一陣以來，各地對普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整可謂是“轟轟烈烈”。上海采用了“雙限制”，即由原來的政策轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ψ课菘們r(jià)和面積的限制。而南京的普通住房標(biāo)準(zhǔn)更為寬泛，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下的，即可算作普通住房，把普通住房徹底與房價(jià)脫了鉤。其他不少城市普通房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整雖然各有不同，但總體都比原來寬松了許多。

　　普通住房之所以受到關(guān)注，最為關(guān)鍵的原因還在于目前所有的政策措施都是圍繞著普通住房展開的。而且從“地方版”的政策來看，普通住房還能享受到更多優(yōu)惠，比如上海就規(guī)定，對個(gè)人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅和個(gè)人所得稅（唯一生活用房）。所以普通房標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)厘定了這次房產(chǎn)新政所覆蓋的范圍，無疑有著舉足輕重的作用。

　　而從各地普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的情況來看，未來市場上的普通住房無疑將大大增加，普通住房將成為主流，更多的選擇機(jī)會(huì)已經(jīng)呈現(xiàn)在了購房者面前，大家可以好好地把握這一契機(jī)。

　　利好誘發(fā)購房機(jī)會(huì)

　　契稅減免、利率下調(diào)、首付降低……在一系列優(yōu)惠政策的誘惑下，像李輝這樣的購房者終于有些按耐不住了，他準(zhǔn)備在這幾個(gè)月到房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看有沒有出手時(shí)機(jī)。李輝說：“現(xiàn)在有這么多有利房地產(chǎn)市場的政策出臺(tái)，對于我們購房者來說也應(yīng)該多多留意市場的變化，不要忽視政策利好帶來的購房機(jī)會(huì)。畢竟根據(jù)我自己的情況，買房不可能等太久，這些政策增添了我的信心�！�

　　其實(shí)，此次房產(chǎn)新政的出臺(tái)是與整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境息息相關(guān)的，美國“次貸危機(jī)”引發(fā)了一場席卷全球的金融風(fēng)暴，這也給中國經(jīng)濟(jì)帶來了非常巨大的影響。在這種情況下，啟動(dòng)內(nèi)需無疑是當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無疑成了急先鋒�，F(xiàn)在有種種跡象表明，2009年我們面臨的經(jīng)濟(jì)形勢可能會(huì)更加嚴(yán)峻，這也決定了有關(guān)方面可能會(huì)進(jìn)一步推出鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，也將給購房者帶來更多的實(shí)惠。

　　那么，未來還可能會(huì)有哪些政策出臺(tái)呢？總體來看，值得關(guān)注的有這樣幾點(diǎn)：首先，“購房退稅”是否會(huì)重出江湖，“購房退稅”是1998年在上海房地產(chǎn)市場低迷的情況下出臺(tái)的，但其實(shí)這種優(yōu)惠政策在許多國家和地區(qū)都一直存在，在那里購房都能享受到退稅優(yōu)惠；第二，購房財(cái)政補(bǔ)貼是否會(huì)全面啟動(dòng)，目前在西安、南京、揚(yáng)州等城市，已經(jīng)開始執(zhí)行這項(xiàng)措施，其是否會(huì)全面鋪開就值得大家進(jìn)一步關(guān)注；第三，購房入戶是否會(huì)大面積展開，購房送藍(lán)印戶口這類優(yōu)惠政策此前在上海也曾實(shí)施過，這對刺激樓市具有相當(dāng)大的作用，目前一些城市已經(jīng)開始逐步運(yùn)用此項(xiàng)措施。還有對“改善型”普通住房究竟如何定義也是個(gè)相當(dāng)關(guān)鍵的焦點(diǎn)，其中主要涉及到房地產(chǎn)交易中心和銀行兩個(gè)層面，對此購房者也可進(jìn)一步留意。

　　而從市場的角度來看，房產(chǎn)新政的出臺(tái)雖然難以改變樓市短期調(diào)整的態(tài)勢，但是其作用將會(huì)慢慢地顯現(xiàn)出來，對于購房者來說就要把握市場低迷期的購房機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@樣的階段往往是淘房的好時(shí)機(jī)。

　　買房策略以變應(yīng)變

　　政策在變，我們買房手段也應(yīng)該以變應(yīng)變。從這些政策的著力點(diǎn)來看，我們可以發(fā)現(xiàn)這樣兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是首次置業(yè)；二是普通住房。所有的政策措施都是圍繞著這兩個(gè)范疇來展開的，由此我們的購房策略可以以此為基礎(chǔ)，在當(dāng)前緊緊把握住這樣三點(diǎn)：

　　一是緊盯普通住房，在當(dāng)前的市場情況下特別要留意那些“非轉(zhuǎn)普”的房源，隨著各地普通房標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，其所涵蓋的范圍大大增加了，這也給了我們更多選擇的機(jī)會(huì)。換句話說我們購房應(yīng)該以普通住房作為首選，這樣即使未來政策面發(fā)生變化，仍然可以避免成為被“打壓”的對象。

　　二是用足政策上限，其中特別是要對梯級購房策略進(jìn)行調(diào)整。此前我們一直強(qiáng)調(diào)買小換大的梯級購房策略，但在目前的政策背景下，如果在首次置業(yè)時(shí)過于保守，接下來換房容易進(jìn)入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制。所以記者認(rèn)為，在首次購房時(shí)應(yīng)該根據(jù)自己的能力，盡量多地滿足實(shí)際的居住需求，充分享受首次置業(yè)政策所帶來的實(shí)惠。

　　三是力降利息成本，根據(jù)當(dāng)前的政策，巧用公積金貸款無疑是最佳的手段。目前公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，從10月27日起，五年期（含五年）公積金貸款利率從4.32%下調(diào)至4.05%，五年期以上公積金貸款利率從4.86%下調(diào)至4.59%。以上海為例，如用足80萬元貸款，貸款年限為20年來計(jì)算，如果按等額本息計(jì)算法來計(jì)算，貸款購房者每月還款額為5100元，每月要比商業(yè)貸款（7折優(yōu)惠，利率為5.04%）少還197元。應(yīng)該說其中的實(shí)惠不少。

　　把握機(jī)會(huì) 逢低介入

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　一系列的政策出臺(tái)，政府打出救市組合拳，樓市將會(huì)何去何從？能否就此扭轉(zhuǎn)頹勢？購房時(shí)機(jī)是否已然出現(xiàn)？專家表示，雖然市場低迷狀態(tài)還在持續(xù)，不過對于購房者尤其是購買自住房的人而言，此時(shí)應(yīng)該積極準(zhǔn)備起來，以便能夠在時(shí)機(jī)成熟之后立即出手以搶得先機(jī)，而不是被動(dòng)等待以至于錯(cuò)失機(jī)會(huì)。

　　市場成交量將會(huì)回升

　　在新政的作用下，樓市將產(chǎn)生諸多變化，包括交易量的回升以及未來消費(fèi)形式的改變。雖然最近各地成交量并未隨著新政的實(shí)施而出現(xiàn)大幅增長情形，但是專家分析認(rèn)為，近期交易量會(huì)有所回升。

　　就上海而言，最近兩個(gè)月以來，一手新房的日成交量均鮮有超過500套的情形，大多數(shù)時(shí)候在200～400套不等，與去年夏天成交高峰時(shí)期日均1300套的成交量相比相去甚遠(yuǎn)。這種情形還要維持多長時(shí)間呢？

　　業(yè)內(nèi)人士表示不會(huì)等待多久，上海市房產(chǎn)交易狀況會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。上海德佑地產(chǎn)市場部有關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，隨著上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)的確定，盧灣、靜安、黃浦等市中心核心區(qū)域內(nèi)有為數(shù)不少的非普通住宅實(shí)現(xiàn)“非轉(zhuǎn)普”，這種變化對買賣雙方來說都是利好。買家可以節(jié)約購房成本，如契稅減半，貸款利率可享受基準(zhǔn)利率0.7倍的更為優(yōu)惠的幅度；而賣家也能降低交易費(fèi)用，如不用繳納營業(yè)稅和個(gè)稅。“購房成本減少和交易稅費(fèi)的降低，會(huì)促使一些有購房意向的人做出購房決定�！边@位人士如是說。

　　而隨著二手房市場交易量的回升，必將帶動(dòng)一手新房的交易量。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉指出，隨著二手房市場的交易回暖，這必將帶動(dòng)一手市場的交易，因此一手房交易量在目前的基礎(chǔ)上還會(huì)有所增加。

　　此外，隨著各地普通住房標(biāo)準(zhǔn)的確定，同時(shí)政府的優(yōu)惠政策也是圍繞普通住房而制定，那么對市場供應(yīng)也會(huì)引起相應(yīng)的變化。廣州知名房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，購買普通住房能夠享受到諸多優(yōu)惠，肯定會(huì)促使更多的人關(guān)注這種物業(yè)。而這種變化也會(huì)讓開發(fā)商會(huì)隨著市場需求的變化而對產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，比如增加符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)房源的供應(yīng)。

　　把握低迷期購房機(jī)會(huì)

　　樓市何時(shí)能夠出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？專家給出的答案是在明年年初。華偉指出，就目前而言，各級政府出臺(tái)均出臺(tái)了救市政策，如中央政府在稅費(fèi)、信貸方面給予相應(yīng)的優(yōu)惠，同時(shí)也有地方政府出臺(tái)利好政策，如上海對兩年以上的二手房（普通住房）免征營業(yè)稅、個(gè)稅，武漢放寬普通住房的標(biāo)準(zhǔn)以擴(kuò)大政策受惠面，南京針對購房給予相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼�！斑@些做法都表明，希望消費(fèi)者恢復(fù)信心。”他說。

　　華偉進(jìn)一步指出，現(xiàn)在能做的就是等待市場轉(zhuǎn)機(jī)的出現(xiàn)。市場轉(zhuǎn)機(jī)的出現(xiàn)在很大程度上取決于交易量的企穩(wěn)并回升，也就是說，只有等到交易量穩(wěn)定下來之后再回升，價(jià)格底部才會(huì)顯現(xiàn)。而在他看來，目前市場還處于低迷時(shí)期，觀望氣氛并未隨著政策的出臺(tái)而消散，但是利好政策作用的釋放，會(huì)對交易量的回升并最終穩(wěn)定下來起到重要的作用，政策效力不會(huì)在突然間完全釋放出來，這需要一個(gè)過程。

　　這個(gè)過程會(huì)有多長，華偉給出的答案是少則三個(gè)月，多則半年。當(dāng)然，在這個(gè)過程中，購房者要做的并不是被動(dòng)等待，而是在低迷時(shí)期把握購房時(shí)機(jī)�！皩ζ胀ㄙ彿空叨�言，想要完全能夠踏準(zhǔn)市場節(jié)奏，在價(jià)格達(dá)到最低點(diǎn)時(shí)購買，除非撞大運(yùn)，否則是難以做到的，因此留意市場變化把握時(shí)機(jī)是很有必要的，被動(dòng)等待只會(huì)錯(cuò)失良機(jī)�！庇袠I(yè)內(nèi)人士如此告訴記者。

　　那么，如何把握購房時(shí)機(jī)呢？專家表示可關(guān)注受政策眷顧最多的物業(yè)。從目前的具體做法來看，優(yōu)惠政策都有具體的針對目標(biāo)，如契稅減免是針對90平方米以下的房產(chǎn)，房貸利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍、最低首付款比例調(diào)整為20%的對象是普通住房，購買此類物業(yè)無疑會(huì)得到更大幅度的優(yōu)惠，因此當(dāng)前可密切關(guān)注90平方米以下的房產(chǎn)以及普通住房的行情走勢，如果發(fā)現(xiàn)有與自己心理價(jià)位匹配的，不妨出手。

　　對于改善型需求來說，目前也應(yīng)該充分做好準(zhǔn)備。對于改善型需求，政府的態(tài)度很明確，是鼓勵(lì)的，只是由于對此類需求尚無明確的認(rèn)定依據(jù)。不過業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在中央表態(tài)支持地方政府出臺(tái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)政策的背景下，地方政府肯定會(huì)重視這股力量。而一旦出臺(tái)相應(yīng)的措施，對于有此類需求的人群來說，肯定也會(huì)得到優(yōu)惠政策支持。

　　緊盯普通住房

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：房產(chǎn)新政加大了對購買普通住房的優(yōu)惠力度加大，且選擇面更寬，將來即使政策做進(jìn)一步的放松，優(yōu)惠向普通住宅傾斜的既定方針是不會(huì)變的，所以購房者應(yīng)首先在符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)中尋找房源。

　　普通住房成了香餑餑，因?yàn)閺慕裢�后購買普通住房很劃算。普通住房目前的境遇好似家中的寶貝，舅舅疼，姥姥愛。政府出臺(tái)的各項(xiàng)財(cái)稅政策，其對象全都是普通住房，如降低首付比例，給予更大的貸款利率優(yōu)惠，上海甚至減免交易環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)，如營業(yè)稅、個(gè)稅以及交易手續(xù)費(fèi)等。此外，還有地方政府給予的購房財(cái)政補(bǔ)貼對象也是普通住房，由此看來，購買普通住房無疑是實(shí)惠多多。

　　因此專家建議，在現(xiàn)階段，購房者應(yīng)該將目光鎖定在普通住房上面，以獲取更多的政策支持和優(yōu)惠，降低購房成本。

　　政策最大受益者

　　購買普通住房優(yōu)惠多多，可以讓購房者省下實(shí)實(shí)在在的真金白銀。

　　由于此次房產(chǎn)新政加大了對購買普通住房的優(yōu)惠力度，在稅收、首付比例、貸款額度、貸款利率方面都給予了優(yōu)惠，且各個(gè)城市都對普通住房的標(biāo)準(zhǔn)作了最新的調(diào)整，使得購房者可選房源的更寬了。將來即使政策做進(jìn)一步的放松，優(yōu)惠向普通住宅傾斜的既定方針是不會(huì)變的，所以購房者應(yīng)首先在符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源中尋找房產(chǎn)。

　　“自2008年11月1日起，個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%�！辈浑y看到，財(cái)政部于10月22日下發(fā)的購房新政中涉及的對象都鎖定普通住房。此次調(diào)整中，普通住宅享受的優(yōu)惠也因此從過去契稅從3%到1.5%的減半征收增加到涉及契稅、商業(yè)貸款利率的雙重優(yōu)惠。

　　地方政府對購買普通住房的給予的財(cái)稅支持更多，除了在契稅、商業(yè)貸款利率、首付比例等方面多重優(yōu)惠之外，還有其他方面的優(yōu)惠。如在上海，對于個(gè)人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。此外，還將免收個(gè)人購買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)。對此，上海美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士表示，僅營業(yè)稅和個(gè)稅兩項(xiàng)稅費(fèi)減免，可讓賣方節(jié)約相當(dāng)于總房價(jià)6.55%的交易成本，也等于給買賣雙方留出了6.55%的議價(jià)空間。

　　對于普通住房的優(yōu)惠不會(huì)就此結(jié)束。廣州知名房產(chǎn)專家韓世同在接受記者采訪時(shí)表示，中央要拉動(dòng)內(nèi)需，地方政府要保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，因此在救市方面，政府會(huì)根據(jù)市場來適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。而一旦有后續(xù)政策出臺(tái)，首先受到“關(guān)照”的仍然是普通住房。由此看來，關(guān)注普通住房的置業(yè)思路是不會(huì)有問題的。

　　普通住房什么樣

　　何謂普通住房？“普通住房”這個(gè)概念出現(xiàn)在三年前。2005年5月，建設(shè)部等七部委共同發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》中提出，首次提到了普通住房，此后，一系列與之相關(guān)的條款政策便陸續(xù)出臺(tái)，如信貸、稅收等對于購買普通住房予以優(yōu)惠，大力發(fā)展90平方米以下的普通住房（90/70政策）等。

　　建設(shè)部對普通住房提出了3個(gè)原則性條件，如：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　各地的普通住房標(biāo)準(zhǔn)各不一樣，主要在價(jià)格方面。目前，上海的普通住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)調(diào)整，如單價(jià)、容積率等有所變化（具體標(biāo)準(zhǔn)見表1）。北京、廣州目前仍然沒有對普通住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，但這并非意味著不會(huì)調(diào)整。北京一位市場人士告訴記者，主管部門已經(jīng)著手在進(jìn)行調(diào)整，擇日將會(huì)公布新標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整內(nèi)容主要在房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方面。廣州的情況有些特殊。據(jù)廣州市場人士介紹，廣州的普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)名存實(shí)亡，也就是說，在廣州，普通住房與非普通住房之間的區(qū)別就是容積率和面積的區(qū)別，而絕大多數(shù)情況下是面積的區(qū)別，超過144平方米為“豪宅”，低于這個(gè)水平即為普通住宅。

　　記者了解到，各地紛紛放寬了普通住房的標(biāo)準(zhǔn)。包括南京、武漢等城市普通住房標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了調(diào)整，南京取消了價(jià)格限制，只保留容積率和面積兩個(gè)限制條件；武漢也放寬了價(jià)格限制，使得很多市中心的“豪宅”也變身為普通住房。

　　“非轉(zhuǎn)普”中尋機(jī)會(huì)

　　各地調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，較之以前有較大程度的放寬，同時(shí)考慮到各項(xiàng)優(yōu)惠政策都是針對普通住房，那么在目前購買“非轉(zhuǎn)普”房，無疑能夠獲得更多的優(yōu)惠。

　　據(jù)了解，購買“非轉(zhuǎn)普”房，主要是在稅收和信貸方面能夠獲得更多的優(yōu)惠。就上海而言，能夠獲得諸多優(yōu)惠，美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理黎志賢坦言，“非轉(zhuǎn)普”之后，將直接影響房屋契稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收開支。那么其優(yōu)惠到底有多少呢？下面以具體案例來進(jìn)行說明。

　　比如上海的張先生在徐匯區(qū)田林新村（內(nèi)中環(huán)間）購買一套100平方米的公寓，總價(jià)為120萬元，為家庭唯一生活用房，依照上�，F(xiàn)行規(guī)定，現(xiàn)在從非普通住宅被界定為普通住宅，且此物業(yè)產(chǎn)權(quán)已滿3年（出售方提供不出原值發(fā)票，所以稅費(fèi)選擇按總價(jià)繳納）。

　　根據(jù)計(jì)算，“非轉(zhuǎn)普”之后，買方可因?yàn)槠醵悳p半以及印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等減免，節(jié)約購房開支18850元，相對于總房價(jià)的1.6%；賣家可節(jié)約97210元，相當(dāng)于總房價(jià)的8.1%與此同時(shí)，“非轉(zhuǎn)普”之后，在利率方面還有更大幅度的優(yōu)惠。根據(jù)財(cái)政部出臺(tái)的政策，首次購買普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，而這與非普通住房相比，有15%的差距。假如張先生選擇貸款商業(yè)貸款，貸款總額為80萬元，貸款年限為20年（等額本息還款法），根據(jù)現(xiàn)行的利率水平，“非轉(zhuǎn)普”前后利息支出差距達(dá)到11.75萬元，每月還款差額為489元。

　　就上海而言，基本上各個(gè)區(qū)域都存在“非轉(zhuǎn)普”的情形。在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，老工房和年限較長的公寓值得關(guān)注。此前，由于受到單價(jià)的限制，外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域幾乎鮮見非普通住宅，即便是面積不大的老工房，總價(jià)雖然不高，但因?yàn)閱蝺r(jià)超標(biāo)而被尷尬地劃為“豪宅”�，F(xiàn)在以總價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)分普通與非普通，便使得不少總價(jià)不高的老工房和公寓又恢復(fù)“普通本色”此外，中外環(huán)線之間也會(huì)有大批房源被“解放”出來，目前該區(qū)域內(nèi)總價(jià)約140萬元左右的次新房比比皆是，此類房源面積在100平方米左右，為舒適性兩房，適合一家三口居住。而在外環(huán)線附近，則會(huì)有更多的房源符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，目前一些熱點(diǎn)板塊諸如九亭板塊、寶山西城區(qū)、上大板塊等，這些板塊有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是隨著市政建設(shè)的推進(jìn)，配套已逐漸完善。而現(xiàn)在通過調(diào)整實(shí)現(xiàn)“非轉(zhuǎn)普”之后，交易成本肯定會(huì)降下來，因而其吸引力會(huì)再次顯現(xiàn)出來。

　　用足政策上限

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：由于當(dāng)前政策鼓勵(lì)首次購房，因此需對梯級購房策略進(jìn)行調(diào)整，也就是說，如何用足政策成為購房者要思考的問題。

　　當(dāng)然，對于改善型需求來說，雖然政策還未明朗，但變通一下還是能夠得以實(shí)現(xiàn)。

　　到了該調(diào)整一下梯級購房策略的時(shí)候了。因?yàn)檎�策的變化，如果此時(shí)依然機(jī)械地套用梯級購房策略，會(huì)讓自己錯(cuò)失享受優(yōu)惠政策的良機(jī)，這顯然有些得不償失。因此本刊給出的建議是，目前在自己力所能及的前提下，盡量選擇購買那些面積較大的物業(yè)。而對改善型來說，由于政策尚未明朗，因此要達(dá)到目的則必須變通。

　　梯級購房策略須調(diào)整

　　上海的李量做出了買大房的決定。李量將要與未婚妻于小姐走進(jìn)婚姻的殿堂，因此最近一段時(shí)間以來，一直在為買房而準(zhǔn)備著。李量原本打算購買一套小房子用來過渡，等到自己經(jīng)濟(jì)條件改善之后再換大房。這種思路沒有是正確的，因?yàn)樽》肯�費(fèi)應(yīng)該講究梯級消費(fèi)。

　　但是現(xiàn)實(shí)問題是，目前政府出臺(tái)的各項(xiàng)“救市”政策顯然對這種策略有些不利。李量告訴記者，如果自己還堅(jiān)持先買小房、再換大房的步驟，由于政策對第二套房的控制沒有放松，因此當(dāng)他在此后再次考慮換房時(shí)，可能會(huì)因?yàn)樽约阂呀?jīng)買過了房，而無法享受到相應(yīng)的優(yōu)惠措施。

　　李量的想法符合當(dāng)前的市場實(shí)際。根據(jù)國家最近出臺(tái)的一系列“救市”政策，我們不難發(fā)現(xiàn)，對購買首套住房的優(yōu)惠幅度最大，如公積金貸款可以申請最高額度，貸款利率可以下浮至基準(zhǔn)利率的0.7倍，稅費(fèi)予以部分或全部減免等。請注意，所有的優(yōu)惠政策對首次購房都非常有利。因此，現(xiàn)在有必要對梯級購房理念進(jìn)行調(diào)整。

　　用足政策上限是首選

　　那么，現(xiàn)階段如何安排自己的置業(yè)計(jì)劃呢？專家分析認(rèn)為，在力所能及的情況下，應(yīng)該考慮充分用足政策，購買符合普通住房政策上限的房子，這樣可以避免短期內(nèi)住房條件不夠又要改善時(shí)可能享受不到第一套普通住房貸款方面的優(yōu)惠。

　　如何用足政策？無非是在稅費(fèi)減免、信貸政策方面，越接近政策的上限越有利。當(dāng)然，這要看政策對哪些房源最為“眷顧”。也就是說，盡量選擇那些被所有優(yōu)惠政所策“眷顧”的房源，也就能夠得到更多的好處。就目前的情形而言，建筑面積接近90平方米的兩房可謂是“集萬千寵愛于一身”。購買此類房源，不但契稅降至1%，可以盡量多地申請公積金貸款，同時(shí)商業(yè)貸款利率也還有最大幅度的優(yōu)惠，有些地方政府給予的購房財(cái)政補(bǔ)貼也是最高。

　　就李量而言，專家建議他購買一套面積在80多平方米左右的兩房，此類物業(yè)既可以享受到更多的優(yōu)惠政策，也可避免在近期換房。

　　為改善性需求支個(gè)招

　　目前，政府對于改善型住房的界定還不明確，所以，還應(yīng)根據(jù)細(xì)則頒布的內(nèi)容再作應(yīng)對打算。當(dāng)然，這也并非意味著當(dāng)前就無法改善自己的居住條件，如果將改善型住房還嚴(yán)格與“首套房”政策掛鉤的話，問題便迎刃而解了。普通購房者可以有以下兩種選擇：

　　一是以普通房換普通房。這種模式的具體操作辦法是先賣掉舊房，再購入面積比原來大但仍屬于普通住房的房子，這樣仍能享受購買第一套普通住房的政策優(yōu)惠。政策對賣出唯一一套自住房之后，再次買入普通住房的還是有很大的優(yōu)惠。

　　二是地段換大房。這種模式要求以好的地段來換大房。比如先賣掉市中心區(qū)域內(nèi)的舊房，然后分兩步買入地段等級下降一些的一大、一小兩套普通住房，先買入大房，由于這套房子可劃入首次購房范圍，可在享受首付二成的優(yōu)惠條件下，還能爭取公積金和商業(yè)貸款方面的優(yōu)惠。辦妥第一個(gè)步驟之后，再購買另外一套小房，爭取全額支付，不使用貸款，以免因?yàn)楸涣腥氲诙�套房而徒增購房成本�?

　　巧用公積金貸款

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：與諸多新政相配套，公積金貸款政策也做出了較大幅度的調(diào)整，從而變得更加惠民，而且受惠面更寬、受惠幅度更大，因此購房者如能靈活運(yùn)用住房公積金貸款，可讓購房變得更為輕松一些。

　　買房要用好、用足住房公積金貸款。與普通商業(yè)按揭貸款相比，住房公積金貸款最大的好處就是能夠減少購房者的利息支出，降低購房開支。目前住房公積金貸款政策的調(diào)整，使得原本就有優(yōu)勢的住房公積金貸款更有吸引力。那么，如何用好、用足住房公積金貸款呢？

　　降低利息成本的途徑

　　購房依靠住房公積金貸款，能讓購房者輕松不少。對于普通購房者來說，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的難度，因此向銀行申請住房按揭已成為購房者的首要選擇。一般情況下，居民購房申請按揭貸款有兩個(gè)選擇，一是申請商業(yè)貸款，而是申請住房公積金與商業(yè)組合貸款。如果能夠申請到盡量多的住房公積金貸款，肯定能夠讓購房成本降下來，因?yàn)樽》抗�積金貸款與商業(yè)貸款相比，利率方面存在較大的優(yōu)勢。

　　央行最近一次下調(diào)之后的住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，五年期以下利率為4.05%，五年期以上貸款利率調(diào)整為4.59%。就中長期貸款來說，住房公積金貸款利率比最大限度下浮至基準(zhǔn)利率0.7倍的利率水平，還要低0.45個(gè)百分點(diǎn)。對于同樣一筆40萬元的按揭貸款，以等額本息還款法還款，商業(yè)貸款與住房公積金貸款之間每月還款額相差98.6元（具體計(jì)算見表1）。

　　表1 商業(yè)貸款與住房公積金貸款成本計(jì)算表

　　商業(yè)貸款 住房公積金貸款 兩者之差

　　利率水平 5.04%（下浮至基準(zhǔn)利率的0.7倍） 4.59%

　　月還款額 2648.67元 2550.07元 98.6元

　　利息支出 235680.73元 212017.11 23663.62元

　　新政對普通購房者在稅收、貸款利率等等多個(gè)方面給予了優(yōu)惠，相比較稅收標(biāo)準(zhǔn)降低、所得稅免征等一些措施而言，貸款利率因其貸款數(shù)額大、貸款期限長，這方涉及到的資金成本更值得關(guān)注。除了商業(yè)性貸款之外，從節(jié)省成本的角度考慮，普通購房者首先應(yīng)該考慮用足住房公積金貸款，用好、用足住房公積金可以大大省錢。

　　貸款標(biāo)準(zhǔn)心知肚明

　　目前有不少地方對住房公積金標(biāo)準(zhǔn)做出了調(diào)整。住房公積金貸款政策的調(diào)整，其基本出發(fā)點(diǎn)無非是擴(kuò)大受惠人群，讓住房公積金貸款發(fā)揮更大的作用，具體做法有提高貸款額度，延長貸款時(shí)限，降低首付比例等等。不過通過綜合對比發(fā)現(xiàn)，各地具體操作的方式有所不同。

　　貸款最高限額有所提高，提高額度一般在5～10萬元左右，最高達(dá)30萬元。綜合比較而言，以上海為最高。此前上海公積金貸款最高額度為50萬元，此次提高到80萬元。北京和廣州的最高額度則沒有變化，仍為78萬元和65萬元。此外，長沙、成都、福州等地住房公積金貸款最高額度有所提高。

　　還有一個(gè)不可忽略的調(diào)整是公積金貸款首付比例的調(diào)整。據(jù)了解，目前北京和上海下調(diào)了購買普通住房的首付比例，由原來的30%調(diào)整至20%。此外，南京、武漢、成都、鄭州等城市的住房公積金貸款首付比例也下調(diào)至20%。

　　除了少數(shù)情況外，各地對申請住房公積金貸款的條件并未調(diào)整，除了少數(shù)情況。如北京、上海、廣州等地的申請條件與原來相比，幾乎沒有變化，總體來看，既未放松，當(dāng)然也沒有從緊。不過，某些特殊情況還是提出了較高的要求，如上海對于申請貸款總額80萬元的情形，要求申請人除了符合住房公積金繳存、還款能力等條件外，還必須是第一次購買自住房，且以戶為單位申請（兩個(gè)或者兩個(gè)以上同戶成員共同參與貸款）。如北京對申請總額為78萬元的情形，也要求借款人必須的信用等級為最高的AAA級。

　　值得注意的是有些地區(qū)推出了一些新的舉措，如放松借款申請人的年齡限制，如北京貸款期限最長可以計(jì)算到借款人70周歲；或者實(shí)行異地貸款，如在其他城市繳存公積金而成都買房，也可申請住房公積金貸款；或者實(shí)施商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款業(yè)務(wù)，如溫州市對符合條件的購房者，允許其將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)辦為公積金貸款，最高額度可達(dá)50萬元。

　　靈活運(yùn)用新政來省錢

　　根據(jù)政策的變化，如何靈活運(yùn)用政策，并根據(jù)政策的調(diào)整來達(dá)到減少購房成本的目的，這需要購房者根據(jù)自身的特點(diǎn)，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼�策特點(diǎn)來認(rèn)真研究。本刊在此推出幾個(gè)例子，以期達(dá)到拋磚引玉的作用。

　　提前還清貸款

　　在北京，如果已經(jīng)辦理過住房公積金貸款，第二次購房時(shí)能否享受到首次申請貸款的優(yōu)惠政策呢？答案是可以的，但考慮到這貸款沒有還清之前，無法第二次申請，因此需要還清貸款。按照北京公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，借款人在第一筆住房公積金貸款還清后，就可以申請第二筆公積金貸款，因此公積金貸款不存在二套房提高首付或利率的問題。至于第一套住房要不要售出，政策沒有明確規(guī)定，因此購房者可以靈活調(diào)整，在這點(diǎn)上與享受下浮基準(zhǔn)利率0.7倍的商業(yè)貸款優(yōu)惠措施有所區(qū)別。

　　家庭成員來幫忙

　　為了能夠獲得更高額度的住房公積金貸款，可以嘗試家庭成員組合申請貸款。如上海規(guī)定，與在一起居住滿一年以上的直系血親，共同申請住房公積金貸款，最高可達(dá)80萬元。因此有專家建議，可以讓與自己同住的父母、子女等一起申請房貸，貸款額度比個(gè)人要高得多。

　　當(dāng)然，還有一定方式就是利用直系親屬的公積金來沖還貸。如福州公積金新規(guī)規(guī)定，住房公積金貸款人購房時(shí)可提取本人配偶及同在一戶的貸款人本人父母、子女等直系親屬的住房公積金用于購買普通商品住房。

　　早早備足繳存余額

　　在上海，對于希望獲得個(gè)人最高30萬元的改善型購房者來說，必須先做好準(zhǔn)備，因?yàn)楦鶕?jù)住房公積金貸款的條件，繳存余額必須達(dá)到一定金額，才有可能足額申請貸款。上海規(guī)定，基本住房公積金賬戶的繳存余額達(dá)到了7500元，就可以獲得30萬元的基金住房公積金可貸額度。但是不要小看這7500元的繳存余額，因?yàn)閷τ谝话愕募彝�來說，只要還在還貸過程中，每月繳存的公積金資金都會(huì)自動(dòng)用于沖還貸，余額所剩無幾。因此這個(gè)時(shí)候要做的就是停止沖還貸，而改用現(xiàn)金還貸，使公積金賬戶中的資金沉淀下來。

　　盡量轉(zhuǎn)辦“商轉(zhuǎn)公”

　　如果能夠?qū)⑸虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，因?yàn)閮烧咧�間的利率差，這無疑能夠讓購房者省下一大筆開支。假如某溫州市民早前購置商品房時(shí)，按基準(zhǔn)利率向商業(yè)銀行申請貸款50萬元，分20年還清，目前其商業(yè)性貸款還剩40萬元；若申請轉(zhuǎn)貸成功，該市民每個(gè)月可減少600余元的利息支出。此外，記者了解到，遼寧鞍山市也實(shí)施了同樣的措施。

　　合理利用異地貸款

　　目前有些地區(qū)推出了異地辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)，對購房者來說，在異地繳存公積金，而在工作、生活的城市購房，能夠申請公積金貸款。因?yàn)楣�積金貸款的地域性，這在以前是不可想象的。目前有河南、四川、遼寧、湖南等省份的部分城市已經(jīng)開始辦理此類業(yè)務(wù)。