春暖花開之際，一度陷入停滯的房地產(chǎn)市場按下了“重啟”鍵。在剛剛結(jié)束的在港上市的內(nèi)地房企扎堆式2019年業(yè)績說明會(huì)上，多數(shù)房企管理層都向外界表示，復(fù)工率已經(jīng)超過90%，線下售樓處銷售已經(jīng)恢復(fù)正常水平，有個(gè)別項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了開盤售罄。

中指研究院檢測數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，14個(gè)重點(diǎn)城市住宅類項(xiàng)目共計(jì)開盤268次，推出房源近5萬套。其中，新開住宅項(xiàng)目當(dāng)天去化率均值為66%。從項(xiàng)目去化情況來看，有56個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，主要集中在杭州、成都和南京等地。

“從66個(gè)大中城市新房市場整體來看，一二線城市成交面積下滑三成，三四線城市下滑近兩成。但南京和廈門商品住宅成交量在疫情之下保持增長，杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小，僅5%。”貝殼研究院相關(guān)人士指出，部分二線城市表現(xiàn)較好是因?yàn)槭袌鰬?yīng)變能力強(qiáng)，比如杭州是全國首個(gè)從政府層面全面推出“線上售樓處”制度的城市，有效應(yīng)對線下銷售停滯問題；而南京房管局則早在2月20日就提出房地產(chǎn)線下銷售恢復(fù)開放，在全國房地產(chǎn)市場“冰封”的情況下，搶占了市場先機(jī)。

“總體來講，市場正在向正常銷售水平恢復(fù)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著疫情逐漸減弱，房企開盤量還將增大，開發(fā)商的讓利策略，將會(huì)得到市場認(rèn)可。

剛需仍為市場主流

疫情下的樓市，出現(xiàn)的兩個(gè)現(xiàn)象頗為受關(guān)注。一個(gè)是深圳單套售價(jià)超過4200萬元的14套豪宅幾秒被搶光，一個(gè)是北京某網(wǎng)紅剛需盤一夜之間賣了814套。業(yè)內(nèi)不禁在問，到底誰在買房？中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一季度，14個(gè)重點(diǎn)城市推出的新盤中74.6%為剛需盤，24.6%的項(xiàng)目主要面向中高端改善型需求，0.7%的項(xiàng)目推出不限購的商住產(chǎn)品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者。

另外一個(gè)數(shù)據(jù)也頗為值得一提。一季度14個(gè)重點(diǎn)城市推出的近5萬套新房，開盤當(dāng)天平均去化率為66%，這是相對較高的水平。其中，從開盤去化率排行榜來看，66%的項(xiàng)目為剛需樓盤，中高端改善項(xiàng)目占比超三成，也就是說，在已經(jīng)賣掉的樓盤中，剛需占了大部分。

“剛需群體年齡段普遍在35歲以下和35歲-45歲兩個(gè)區(qū)間段，購房群體年齡偏向中青年，工作、家庭成為影響這個(gè)購房群體的主要因素。”中指院研究人士稱，去化效果非常好的剛需樓盤郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)占比較高，隨著城市的發(fā)展、擴(kuò)建，郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的配套、教育等資源得到明顯升級改善，價(jià)格相對較低的郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)剛需產(chǎn)品開始受到購房者關(guān)注和青睞。

“總體來說，總價(jià)較低的剛需盤，年齡層較小的人群正在進(jìn)入市場。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，每次市場啟動(dòng)的時(shí)候，一般都是這些人群進(jìn)入市場后帶來了成交量的回升，這些人同樣是后市換房鏈條的主力。

低價(jià)開盤吸引客流

事實(shí)上，開盤當(dāng)天售罄的“日光盤”已經(jīng)久不見于樓市，疫情期重現(xiàn)56個(gè)開盤當(dāng)天即售罄的項(xiàng)目，并不能代表當(dāng)下樓市的真實(shí)普遍現(xiàn)狀。從目前公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，一季度，百強(qiáng)房企簽約銷售額為16628億元，同比下降了22.3%。但“日光盤”的扎堆再現(xiàn)，并不是無跡可尋，降價(jià)就是最重要因素之一。

“今年買房本在計(jì)劃之中，雖然也因?yàn)橐咔橛兴鶆?dòng)搖，但這一次要買的房子降價(jià)了，我立刻不再猶豫，馬上去排隊(duì)下單。”一位購房者告訴記者，在買房過程中遇到的將來的鄰居多數(shù)也是出于這種想法才買的。

中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一季度，14個(gè)重點(diǎn)城市的重點(diǎn)項(xiàng)目新開盤價(jià)格稍有下跌。整體來看超六成城市開盤項(xiàng)目選擇平開，選擇價(jià)格上漲或下調(diào)的項(xiàng)目占比均接近兩成。分城市來看，2020年一季度，上海低開項(xiàng)目占比較大，采取降價(jià)策略的開盤項(xiàng)目占比約為75%，天津和蘇州等城市漲跌互現(xiàn)，選擇高開和低開項(xiàng)目占比持平為五成，這些城市受到疫情影響市場需求較弱；另外，杭州價(jià)格變化分布占比較均勻。

“一方面是由于在疫情期間有一部分著急出貨的房企，推出了一定的折扣和優(yōu)惠；另外一方面是因?yàn)樵谶@期間能夠形成成交的，大多數(shù)還是總價(jià)不太高的剛需類產(chǎn)品，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)期間價(jià)格會(huì)有一定的下調(diào)，但還在一個(gè)比較穩(wěn)的狀態(tài)，沒有像量一樣下降那么明顯。”貝殼研究院新房分析師潘浩表示，從房企端來看，不少房企一年內(nèi)到期的負(fù)債已經(jīng)接近于在手現(xiàn)金了，這讓其非常需要通過銷售回籠資金，通過高周轉(zhuǎn)去保證資金鏈健康，以免難以應(yīng)對接下來的還債高峰期。

據(jù)證券日報(bào)