今年的政府工作報(bào)告提出，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。面對(duì)新時(shí)代百姓住房需求，已經(jīng)走過(guò)28個(gè)年頭的商品房預(yù)售制度何去何從，再次成為全國(guó)兩會(huì)代表委員關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

針對(duì)近年來(lái)商品房預(yù)售暴露出的風(fēng)險(xiǎn)，代表委員建議，逐步取消商品房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商品房市場(chǎng)最終會(huì)走向現(xiàn)房銷售。

要想買(mǎi)房，先交全款預(yù)售制顯失公平

自2005年以來(lái)，全國(guó)兩會(huì)上就不時(shí)傳出取消商品房預(yù)售的聲音。在一些代表委員看來(lái)，逐步取消商品房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，是切實(shí)保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的需要。

“人民美好生活愿望的實(shí)現(xiàn)，首先面對(duì)的就是住房消費(fèi)問(wèn)題。目前以期房形式交易的預(yù)售制，對(duì)于購(gòu)房人顯失公平，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾激化的根源，一定程度傷及民生。”全國(guó)政協(xié)委員、明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)張建明表示，預(yù)售制度下，購(gòu)房者面臨交房時(shí)間不確定、房屋質(zhì)量難保證等風(fēng)險(xiǎn)，與開(kāi)發(fā)商之間糾紛不斷。

對(duì)于預(yù)售制背后隱藏的不公平，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉尚希向記者作了一段形象的描述：“對(duì)于老百姓而言，房子還沒(méi)看到，就得先交錢(qián)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，沒(méi)有錢(qián)也可以干，只要有一塊地，就可以從銀行貸到款，然后就可以畫(huà)圖紙。有了圖紙就可以預(yù)售，可以收錢(qián)。”

這樣的模式顯然不利于保障購(gòu)房人權(quán)益。全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫介紹說(shuō)，當(dāng)前預(yù)售制度下，購(gòu)房人預(yù)付的購(gòu)房款，包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。而從購(gòu)房到房屋交付少則1年，多則2年-3年，明顯加重了購(gòu)房人義務(wù)、負(fù)擔(dān)，增加了購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)。

“一旦出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾等問(wèn)題，將給購(gòu)房人造成巨大損失，還會(huì)引起社會(huì)糾紛和不穩(wěn)定問(wèn)題。”盧天錫代表表示。

房未蓋好，預(yù)售圈錢(qián)預(yù)售制風(fēng)險(xiǎn)暴露

全國(guó)政協(xié)委員莫天全表示：“商品房預(yù)售制度是特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，在房地產(chǎn)發(fā)展初期發(fā)揮了積極作用，有效解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題。但如今，開(kāi)發(fā)商利用商品房預(yù)售圈錢(qián)，不僅大大減少了成本費(fèi)用，而且把風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。”

預(yù)售本質(zhì)上屬于商業(yè)信用，劉尚希委員表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一手握著銀行信用，一手握著商業(yè)信用，相當(dāng)于加上了雙重杠桿。“雖然有利于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，但同時(shí)也增加了它的脆弱性，資金鏈繃得太緊，容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，難以控制。”

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求出現(xiàn)的變化將預(yù)售制背后的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。

“從2020年開(kāi)始，住房整體上供過(guò)于求。房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)壓力，市場(chǎng)出現(xiàn)了因資金鏈斷裂、規(guī)劃調(diào)整、建筑成本增加、建筑商違約等各種原因?qū)е聵潜P(pán)停工的現(xiàn)象。”全國(guó)政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(zhǎng)施衛(wèi)東表示，預(yù)售制風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的利益和銀行的資金安全。

“預(yù)售制下，很多開(kāi)發(fā)主體并無(wú)資金實(shí)力，完全依靠借貸和預(yù)售獲得開(kāi)發(fā)資金，變相鼓勵(lì)了低水平惡性競(jìng)爭(zhēng)，滋生投機(jī)行為，助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫。”在張建明委員看來(lái)，預(yù)售制是房地產(chǎn)高杠桿的主要源頭，而房地產(chǎn)高杠桿是衍生金融風(fēng)險(xiǎn)的重要源頭。實(shí)行現(xiàn)房銷售制度有助于從根本上降低開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。

一手交錢(qián)，一手交房現(xiàn)房銷售大勢(shì)所趨

劉尚希委員表示，目前，僅僅依靠加強(qiáng)監(jiān)管，難以解決預(yù)售制帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售模式需要置于房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)中，通盤(pán)謀劃考慮。

全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點(diǎn)：“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的迅猛發(fā)展，企業(yè)有了足夠的積累，融資渠道日趨多元，預(yù)售制存在的歷史條件已經(jīng)不復(fù)存在，改革勢(shì)在必行。”

盧天錫代表呼吁，盡快修訂《城市商品房預(yù)售管理辦法》，進(jìn)一步細(xì)化明確全國(guó)統(tǒng)一的商品房預(yù)售許可條件，逐步提高預(yù)售許可門(mén)檻，直至過(guò)渡為現(xiàn)房銷售。張建明委員則建議取消預(yù)售制，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，同時(shí)給相關(guān)市場(chǎng)主體評(píng)估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等留足時(shí)間窗口，確保新政策有序、穩(wěn)健實(shí)施。

不少代表委員表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商品房市場(chǎng)最終會(huì)走向現(xiàn)房銷售。

施衛(wèi)東委員表示，2020年海南已宣布新建房屋實(shí)行現(xiàn)房銷售，建議及時(shí)總結(jié)推廣相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，按照地區(qū)有步驟地取消期房制度。“改為現(xiàn)房銷售后，所見(jiàn)即所買(mǎi)，人民群眾安居樂(lè)業(yè)的需求將得到更好滿足。”

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